# 2026 Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Beş yıl dolmadan satılan konut ve arsanın değer artış kazancını Yİ-ÜFE endekslemesi, istisna ve gelir vergisi tarifesiyle hesaplayın. - Adres: https://finansmetre.com/hesaplama/deger-artis-kazanci - Son güncelleme: 29 Ekim 2026 - Kaynak: GİB, Resmî Gazete, TÜİK 2026 yılında değer artış kazancının 150.000 ₺ kısmı vergiden istisnadır; üretici fiyatları (Yİ-ÜFE) %10 ya da daha fazla arttıysa alış bedeli endekslenir. ## Değer artış kazancı nasıl hesaplanır? Satın alınan bir konut, arsa ya da başka bir gayrimenkul alıştan itibaren beş yıl dolmadan satılırsa aradaki kazanç değer artış kazancıdır. Alış bedeli, alıştan önceki aydan satıştan önceki aya kadar [Yİ-ÜFE'deki](https://finansmetre.com/veri/yi-ufe) artış %10 ya da üzerindeyse bu oranda artırılır. Satış bedelinden bu bedel ile satış dolayısıyla ödenen giderler, vergi ve harçlar düşülür; kalanın 150.000 ₺ tutarındaki kısmı (2026 yılı) gelir vergisinden istisnadır. İstisna her satışa ayrı ayrı değil, yılda bir kez, o yılın bütün değer artış kazançlarının toplamına uygulanır. Endekslenmiş alış bedeli = Alış bedeli × (Satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si ÷ Alıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si) Matrah = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Giderler − İstisna ## Hangi satışlar vergilendirilmez? Alıştan beş tam yıl sonra yapılan satışlar ile miras ya da bağış gibi karşılıksız edinilen mülklerin satışı değer artış kazancı doğurmaz. Süre takvim günüyle sayılır; alış günü tapuya tescil günüdür. Mülk tescilden önce fiilen kullanılmaya başlandıysa ve bu tahsis belgesi, teslim tutanağı ya da elektrik, su, doğal gaz aboneliği gibi belgelerle kanıtlanabiliyorsa süre o günden başlar. ## Hesaplayıcının kapsamı Hesaplayıcı gayrimenkul satışını ve süresinde verilen beyannameyi hesaplar; hisse senedi, menkul kıymet ve ortaklık payı satışları, yılın başka gelirleri ve beyannamedeki indirimler hesapta yoktur. Gayrimenkul alım satımını sürekli yapanların kazancı ticari kazançtır ve bu hesaba girmez. Hesap tek bir satış içindir; aynı yıl başka değer artış kazancı da varsa istisna hepsine birlikte bir kez uygulanır. 2024–2026 yıllarındaki satışlar hesaplanır. Sözlükte: [Değer artış kazancı](https://finansmetre.com/sozluk#deger-artis-kazanci), [Yıllık gelir vergisi beyannamesi](https://finansmetre.com/sozluk#gelir-vergisi-beyannamesi), [Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE)](https://finansmetre.com/sozluk#uretici-fiyat-endeksi) ## Sık sorulan sorular ### Değer artış kazancı vergisi ne kadar? Alıştan beş yıl dolmadan satılan gayrimenkulün kazancından 150.000 ₺ tutarındaki istisna (2026 yılı) düşülür; kalan matrah ücret dışı gelirlerin [gelir vergisi tarifesiyle](https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/gelir-vergisi-dilimleri) dilim dilim vergilendirilir. Vergi, kazancın tamamına değil istisnayı aşan kısmına uygulanır; aynı yıl birden fazla mülk satan, kazançlarını toplar ve istisnayı bir kez düşer. ### Değer artış kazancında endeksleme nasıl yapılır? Alış bedeli, alıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si arasındaki artış oranında artırılır. Artış %10 sınırının altındaysa endeksleme yapılmaz ve alış bedeli olduğu gibi düşülür (Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 81). ### Beş yıllık süre nasıl hesaplanır? Takvim günüyle, alış gününden başlayarak: 15 Mart 2022 tarihinde tapuya tescil edilen bir konutta süre 15 Mart 2027 tarihinde dolar ve bu tarihten önce yapılan satışın kazancı vergilendirilir. Kanun yıl dönümü gününü ayrıca yazmadığı için hesaplayıcı o gün yapılan satışı da süre içinde sayar. Konut tescilden önce fiilen kullanılmaya başlandıysa ve bu belgeyle kanıtlanabiliyorsa süre o günden sayılır. ### Değer artış kazancı ne zaman beyan edilir? Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında [yıllık gelir vergisi beyannamesiyle](https://finansmetre.com/takvim/gelir-vergisi-beyan-tarihi); vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir. Kazanç istisnayı aşmıyorsa ve beyan edilecek başka gelir yoksa beyanname verilmez. ### Miras kalan ev satılırsa vergi var mı? Yok: miras ya da bağış gibi karşılıksız edinilen gayrimenkulün satışından değer artış kazancı doğmaz. Alıştan bu yana geçen süre de bu satışlar için aranmaz. ## İlgili sayfalar - [Gelir Vergisi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/gelir-vergisi.md) - [Kira Geliri Vergisi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/kira-geliri-vergisi.md) - [Üretici Enflasyonu (Yİ-ÜFE)](https://finansmetre.com/veri/yi-ufe.md): %27,38 (Eylül 2026, yıllık üretici enflasyonu)