# Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? Adım Adım

Tapu harcı hangi bedelden alınır, emlak vergisi değeri nasıl sınır olur, düşük bedel gösterilirse ne ödenir? Satış, bağış, miras ve ipotekte örnekler.

- Adres: https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/tapu-harci-nasil-hesaplanir
- Son güncelleme: 1 Kasım 2026
- Kaynak: Resmî Gazete, Hazine ve Maliye Bakanlığı, TCMB
- Hazırlayan: Finansmetre · İnceleyen: Gökhan Topcuoğlu · İnceleme: 1 Kasım 2026

Satışta tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedelin binde 20 oranıdır ve alıcıyla satıcıdan ayrı ayrı alınır: 2026 tarifesiyle 5.000.000,00 liralık satışta her biri 100.000,00 lira, iki taraf birlikte 200.000,00 lira öder.

## Adım adım

1. **İşlemi belirleyin.** Oran işleme göre değişir. Satış, ölünceye kadar bakma ve trampa için binde 20 geçerlidir; bağış, miras paylaşımı ve ipotek ayrı oranlıdır (aşağıda). Bütün işlemlerin oranları [Tapu Harcı](https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/tapu-harci) sayfasındadır.
2. **Bedeli yazın.** Harç, tapuda beyan edilen devir bedeli üzerindendir (Harçlar Kanunu md. 63). Kat irtifaklı taşınmazda da bedelin tamamı esas alınır.
3. **Emlak vergisi değeriyle karşılaştırın.** Beyan edilen bedel bu değerden az olamaz. Değer daha yüksekse harç değerden alınır: tarife bedeli "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen" diye yazar (7566 sayılı Kanun md. 8 ile değişik).
4. **Kesiri atın.** Harcın hesabında 10 liraya kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (md. 63).
5. **Oranı uygulayın.** Harç, matrahın binde 20 oranıdır. Sonuç 411,60 liradan az olamaz; oranla alınan harcın en az tutarı budur.
6. **İkiyle çarpın.** Tarife harcı "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı" yazar. Kim üstlenirse üstlensin, satıştan toplam iki harç alınır. Alımın öteki masraflarıyla toplam tutar için [Tapu Harcı Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/tapu-harci) sayfası var.

## Üç örnek

Satışta tapu harcı, 2026 tarifesi

| Örnek | Beyan edilen bedel | Emlak vergisi değeri | Matrah | Taraf başına harç | Taraf başına, dolar | Taraf başına, euro | İki tarafın toplamı | Toplam, dolar | Toplam, euro |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Bedel değerin üstünde | 5.000.000,00 ₺ | 3.000.000,00 ₺ | 5.000.000,00 ₺ | 100.000,00 ₺ | 2.000 $ | 1.782 € | 200.000,00 ₺ | 3.999 $ | 3.564 € |
| Bedel değerin altında | 3.000.000,00 ₺ | 3.500.000,00 ₺ | 3.500.000,00 ₺ | 70.000,00 ₺ | 1.400 $ | 1.247 € | 140.000,00 ₺ | 2.799 $ | 2.495 € |
| Bedel kesirli | 2.000.004,00 ₺ | 1.500.000,00 ₺ | 2.000.000,00 ₺ | 40.000,00 ₺ | 800 $ | 713 € | 80.000,00 ₺ | 1.600 $ | 1.426 € |

Bedeller örnektir. Dolar ve euro karşılığı, TCMB'nin Kasım 2026 ortalama döviz satış kuruyla (1 $ = 50,0117 ₺, 1 € = 56,1136 ₺) sitenin hesabıdır.

## Düşük bedel gösterilirse ne ödenir?

Tapudan sonra harcın emlak vergisi değerinden düşük bir bedelden ödendiği ya da beyanın gerçeği yansıtmadığı anlaşılırsa, aradaki farkın harcı istenir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (md. 63). Bu ceza oranı 7566 sayılı Kanunla bir kata çıktı; değişiklik 19 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi (7566 sayılı Kanun md. 6 ve 38/e). Gerçek bedeli 5.000.000,00 lira olan konutu tapuda 3.000.000,00 lira gösteren taraf için:

Düşük beyanın maliyeti: bir taraf için

| Kalem | Hesap | Tutar | Tutar, dolar | Tutar, euro |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Ödenen harç | 3.000.000,00 ₺ × binde 20 | 60.000,00 ₺ | 1.200 $ | 1.069 € |
| Sonradan istenen fark harcı | 2.000.000,00 ₺ × binde 20 | 40.000,00 ₺ | 800 $ | 713 € |
| Vergi ziyaı cezası | farkın harcı kadar | 40.000,00 ₺ | 800 $ | 713 € |
| Fark harcı ve ceza |  | 80.000,00 ₺ | 1.600 $ | 1.426 € |

Emlak vergisi değerinin 3.000.000,00 lira ya da altında olduğu varsayılmıştır. Takdir komisyonu kararına dayanarak bu fıkrayla tarhiyat yapılamaz (md. 63). Dolar ve euro karşılığı yukarıdaki kurladır.

## Satış dışındaki işlemler

2.000.000,00 ₺ üzerinden diğer tapu harçları, 2026 tarifesi

| İşlem | Neyin üzerinden | Oran | Harç | Harç, dolar | Harç, euro |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Bağış | Kayıtlı değer (emlak vergisi değeri) | binde 68,31 | 136.620,00 ₺ | 2.732 $ | 2.435 € |
| Mirasçılar arasında taksim | Kayıtlı değer | binde 22,77 | 45.540,00 ₺ | 911 $ | 812 € |
| İpotek tesisi | Borç tutarı | binde 4,55 | 9.100,00 ₺ | 182 $ | 162 € |

Tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmadıkça harcı mülkiyet ya da başka bir ayni hakkı edinen öder (md. 58/a). Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı kapsamında tesis ettiği ipotek harçtan müstesnadır (md. 59/o). Kur aynıdır.

Sayfanın başındaki grafik aynı 2.000.000,00 lira üzerinden işlemleri yan yana gösterir: bağışta harç 136.620,00 lira (2.732 $, 2.435 €), satışta iki tarafın toplamı 80.000,00 lira (1.600 $, 1.426 €). Bağış ayrıca veraset ve intikal vergisine tabidir ([Veraset ve İntikal Vergisi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/veraset-ve-intikal-vergisi)).

## Oran ne zaman değişir?

Kanundaki oran binde 20. Cumhurbaşkanı bu oranı taşınmazın türüne, ilk satış olmasına, büyüklüğüne, yerine ve vergi değerine göre, bir katına kadar artırabilir, onda birine kadar indirebilir ((4) sayılı tarife I/20-a). Bu yetkiyle konut ve iş yerinde oran 2017 ve 2018 yıllarında belli sürelerle binde 15 olarak uygulandı. Maktu tutarlar ise her yıl 1 Ocak tarihinden değişir: en az harç 2026 yılında 411,60 ₺; artış Cumhurbaşkanı Kararıyla %18,95 oldu.

## Sık yapılan hatalar

- **Harcı yalnız alıcının ödediğini düşünmek.** Kanuna göre iki taraf da öder. Alıcı satıcının payını üstlenirse satıştan alınan iki harcı birden öder: 5.000.000,00 liralık satışta 200.000,00 lira.
- **Emlak vergisi değerini bedel saymak.** Bu değer alt sınırdır, bedelin kendisi değildir. Bedel gerçek bedel olarak beyan edilir.
- **Oranı yanlış okumak.** Binde 20 oranı %2 demektir.
- **Harcı toplam masraf sanmak.** Döner sermaye ücreti, emlakçı hizmet bedeli, yeni konutta KDV ve kredi masrafları harcın dışındadır; hepsi [Tapu Harcı Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/tapu-harci) sayfasındadır.
- **Bağışı satış gibi hesaplamak.** Bağışta matrah bedel değil kayıtlı değerdir; oran da farklıdır.

## Ne yapmalı?

- **Ödeme:** Harç makbuz karşılığında, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ya da yetki verilen kuruluşa ödenir (md. 66 ve 67).
- **Emlak vergisi değeri:** Bina ve arazi vergisini ilgili belediye tarh eder (1319 sayılı Kanun md. 11 ve 21). Değer harcın alt sınırı olduğu için bedel beyan edilmeden önce öğrenilir.

## Sık sorulan sorular

### Emlak vergisi değeri satış bedelinden yüksekse harç neye göre alınır?

Emlak vergisi değerine göre. Kanun, harcı "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere" beyan edilen bedelden hesaplar. Örnekte 3.000.000,00 lira bedel ve 3.500.000,00 lira değerde taraf başına harç 70.000,00 lira.

### Alıcı satıcının payını üstlenirse ne kadar öder?

İki tarafın harcını birden öder, yani bedelin %4 oranı kadar: 5.000.000,00 liralık satışta 200.000,00 lira. Bu paylaşım tarafların anlaşmasıdır; tarife iki tarafı da ayrı ayrı sayar.

### Kat irtifaklı konutta tapu harcı nasıl hesaplanır?

Devir bedelinin tamamı üzerinden, kat mülkiyetli konuttaki gibi (Harçlar Kanunu md. 63). Müteahhitten alımda KDV ayrıdır; harçla karışmaz.

## Dayanak

- [492 sayılı Harçlar Kanunu (RG 17 Temmuz 1964, sayı 11756): md. 57, 58, 59/o, 63, 64, 66, 67, mükerrer md. 138; (4) sayılı tarife I/20-a.](https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.492.pdf)
- [7566 sayılı Kanun (RG 19 Aralık 2025, sayı 33112): md. 6 (vergi ziyaı cezası), md. 8 (tarife I/20-a), md. 38/e (yayımı gününde yürürlük).](https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/12/20251219-1.htm)
- [1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 11, 21 ve 29.](https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.1319.pdf)
- Cumhurbaşkanı Kararı 10783 (RG 31 Aralık 2025, sayı 33124); Harçlar Kanunu Genel Tebliği Seri No: 98 (RG 31 Aralık 2025, sayı 33124, 5. Mükerrer): 2026 tutarları.
- Bakanlar Kurulu Kararları 2017/9973 (RG 15 Mart 2017, sayı 30008) ve 2018/11674 (RG 5 Mayıs 2018, sayı 30412).

Sözlükte: [Tapu harcı](https://finansmetre.com/sozluk#tapu-harci)

## İlgili sayfalar

- [Tapu Harcı](https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/tapu-harci.md)
- [Tapu Harcı ve Konut Alım Masrafı Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/tapu-harci.md)
- [Damga Vergisi](https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/damga-vergisi.md)
- [Değerli Konut Vergisi](https://finansmetre.com/pratik-bilgiler/degerli-konut-vergisi.md)
- [Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/deger-artis-kazanci.md)
- [Veraset ve İntikal Vergisi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/veraset-ve-intikal-vergisi.md)
- [DASK Primi Hesaplama](https://finansmetre.com/hesaplama/dask-primi.md)