Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? Adım Adım

Adım adım

1. İşlemi belirleyin. Oran işleme göre değişir. Satış, ölünceye kadar bakma ve trampa için binde 20 geçerlidir; bağış, miras paylaşımı ve ipotek ayrı oranlıdır (aşağıda). Bütün işlemlerin oranları Tapu Harcı sayfasındadır.
2. Bedeli yazın. Harç, tapuda beyan edilen devir bedeli üzerindendir (Harçlar Kanunu md. 63). Kat irtifaklı taşınmazda da bedelin tamamı esas alınır.
3. Emlak vergisi değeriyle karşılaştırın. Beyan edilen bedel bu değerden az olamaz. Değer daha yüksekse harç değerden alınır: tarife bedeli "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen" diye yazar (7566 sayılı Kanun md. 8 ile değişik).
4. Kesiri atın. Harcın hesabında 10 liraya kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (md. 63).
5. Oranı uygulayın. Harç, matrahın binde 20 oranıdır. Sonuç 411,60 liradan az olamaz; oranla alınan harcın en az tutarı budur.
6. İkiyle çarpın. Tarife harcı "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı" yazar. Kim üstlenirse üstlensin, satıştan toplam iki harç alınır. Alımın öteki masraflarıyla toplam tutar için Tapu Harcı Hesaplama sayfası var.

Üç örnek

Düşük bedel gösterilirse ne ödenir?

Tapudan sonra harcın emlak vergisi değerinden düşük bir bedelden ödendiği ya da beyanın gerçeği yansıtmadığı anlaşılırsa, aradaki farkın harcı istenir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (md. 63). Bu ceza oranı 7566 sayılı Kanunla bir kata çıktı; değişiklik 19 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi (7566 sayılı Kanun md. 6 ve 38/e). Gerçek bedeli 5.000.000,00 lira olan konutu tapuda 3.000.000,00 lira gösteren taraf için:

Satış dışındaki işlemler

Sayfanın başındaki grafik aynı 2.000.000,00 lira üzerinden işlemleri yan yana gösterir: bağışta harç 136.620,00 lira (2.732 $, 2.435 €), satışta iki tarafın toplamı 80.000,00 lira (1.600 $, 1.426 €). Bağış ayrıca veraset ve intikal vergisine tabidir (Veraset ve İntikal Vergisi Hesaplama).

Oran ne zaman değişir?

Kanundaki oran binde 20. Cumhurbaşkanı bu oranı taşınmazın türüne, ilk satış olmasına, büyüklüğüne, yerine ve vergi değerine göre, bir katına kadar artırabilir, onda birine kadar indirebilir ((4) sayılı tarife I/20-a). Bu yetkiyle konut ve iş yerinde oran 2017 ve 2018 yıllarında belli sürelerle binde 15 olarak uygulandı. Maktu tutarlar ise her yıl 1 Ocak tarihinden değişir: en az harç 2026 yılında 411,60 ₺; artış Cumhurbaşkanı Kararıyla %18,95 oldu.

Sık yapılan hatalar

• Harcı yalnız alıcının ödediğini düşünmek. Kanuna göre iki taraf da öder. Alıcı satıcının payını üstlenirse satıştan alınan iki harcı birden öder: 5.000.000,00 liralık satışta 200.000,00 lira.
• Emlak vergisi değerini bedel saymak. Bu değer alt sınırdır, bedelin kendisi değildir. Bedel gerçek bedel olarak beyan edilir.
• Oranı yanlış okumak. Binde 20 oranı %2 demektir.
• Harcı toplam masraf sanmak. Döner sermaye ücreti, emlakçı hizmet bedeli, yeni konutta KDV ve kredi masrafları harcın dışındadır; hepsi Tapu Harcı Hesaplama sayfasındadır.
• Bağışı satış gibi hesaplamak. Bağışta matrah bedel değil kayıtlı değerdir; oran da farklıdır.

Ne yapmalı?

• Ödeme: Harç makbuz karşılığında, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ya da yetki verilen kuruluşa ödenir (md. 66 ve 67).
• Emlak vergisi değeri: Bina ve arazi vergisini ilgili belediye tarh eder (1319 sayılı Kanun md. 11 ve 21). Değer harcın alt sınırı olduğu için bedel beyan edilmeden önce öğrenilir.